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7: Prinzipielles über offene Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds legt der Fondsmanager das Fondsvermögen überwiegend in Gewerbe- und Wohnimmobilien an. Der Rest des Fondsvermögens (bis zu einem Drittel) darf in

Anleihen investiert werden.

Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei dieser Fondsart um einen offenen Fonds (siehe hierzu auch Abschnitt "4.3.2: Offene und geschlossene Fonds"). Das bedeutet, daß der Anleger - ähnlich wie bei einem Aktienfonds - an einem großen Spartopf beteiligt ist. Er wird deswegen steuerlich noch nicht zum Vermieter, wie dies bei geschlossenen Immobilienfonds der Fall ist. Die Ausschüttungen von offenen Immobilienfonds werden wie die von Aktien- und Rentenfonds behandelt. Sie sind zum Teil steuerfrei.

Das Angebot an offenen Immobilienfonds ist - im Gegensatz zu den Aktien- und Rentenfonds - recht übersichtlich. Derzeit werden nur ein gutes Dutzend offener Immobilienfonds angeboten. Eine Einteilung dieser Fondsart in weitere Unterkategorien macht wenig Sinn, da sich die Anlagepolitik dieser Fonds in letzter Zeit immer mehr angeglichen hat. So sind z.B. einige Fonds, die bisher nur in Deutschland investierten, inzwischen dazu übergegangen, auch Objekte im westeuropäischen Ausland zu erwerben. Der Grund hierfür war einfach der, daß in Deutschland nur noch mit sehr viel Mühe lukrative Immobilien zu finden waren, um die massiv zuströmenden Kundengelder sinnvoll anzulegen.

Die Wertsteigerungsraten von offenen Immobilienfonds besitzen eine hohe Stabilität, weil für die im Fonds enthaltenen Immobilien meist langfristige Mietverträge bestehen. Offene Immobilienfonds sind für Investoren mit mittel- bis langfristigem Anlagehorizont (ab 5 Jahren) geeignet. Die Vorteile gegenüber den geschlossenen Immobilienfonds sind im einzelnen:
Dem stehen folgende Nachteile gegenüber:

Der Fachjournalist Stefan Loipfinger hat in der n-tv Telebörse einmal eine Studie vorgestellt, die die angesprochenen Gebühren näher untersucht hat, und ist zu einem erstaunlichen Ergebnis gekommen: Durchschnittlich werden nämlich 10 - 11 % der laufenden Einnahmen für alle möglichen Gebühren ausgegeben! Geschlossene Immobilienfonds kommen dagegen mit einer Größenordnung von 6 - 7 % aus.

Ein prinzipielles Handicap offener Immobilienfonds ist die Tatsache, daß in den Rechenschaftsberichten zwar schon veröffentlicht wird, welche Gebäude sich z.Zt. im Fonds befinden (z.B. "Bürogebäude in Hamburg, Musterstraße 8"). Es wird aber weder veröffentlicht zu welchem Preis die Immobilie gekauft wurde noch welche Mieteinnahmen damit erzielt werden. Darüberhinaus wird auch verschwiegen, von wem die Immobilie gekauft wurde. Beim letzten Punkt besteht die Gefahr, daß Banken dazu verleitet werden könnten, Immobilien, die ihnen wegen notleidender Kredite zugefallen sind, über offene Immobilienfonds zu entsorgen, d.h. daß man unattraktive Immobilien einfach in Immobilienfonds abschiebt.

7.1: Die aktuelle Situation

Bei offenen Immobilienfonds würde ich mich zur Zeit eher zurückhalten, denn es spricht einiges dafür, daß die Renditen in den nächsten Jahren alles andere als attraktiv ausfallen werden. Zum einen sind die Wertsteigerungen in den letzten Jahren ohnehin deutlich zurückgegangen. Außerdem werden die in den Fondsportfolios enthaltenen Immobilien ständig höher bewertet, obwohl jedermann weiß, daß der Immobilien- und besonders der Gewerbeimmobilienmarkt in den letzten Jahren deutlich rückläufig war. Von daher liegt der Schluß nahe, daß die Immobilien überbewertet wurden. Außerdem beginnt jetzt langsam die Phase, in der viele Mietverträge auslaufen, die Anfang der 90er Jahre zu recht hohen Mieten abgeschlossen wurden. Eine Wiedervermietung dieser Objekte zu den gleichen Konditionen erscheint so gut wie ausgeschlossen. Angesichts des derzeitigen überangebots an Immobilien ist sogar fraglich, ob man manche Objekte überhaupt wieder vermieten kann.

Fazit: Obwohl die Immobilienpreise recht niedrig sind und viele mit einer Erholung des Immobilienmarktes rechnen, sind viele Experten für die nächsten paar Jahre skeptisch in bezug auf offene Immobilienfonds, weil die Bewertungsschere (sprich: überbewertung), die sich aufgetan hat, erst einmal wieder geschlossen werden muß. Frühestens ab dem Jahr 2000 oder 2001 können nach Meinung der Experten Immobilienfonds für den Anleger wieder interessant werden.

7: Prinzipielles über offene Immobilienfonds

7.1: Die aktuelle Situation

7.2: Geschlossene Immobilienfonds